Investir dans l'immobilier en 2023

Le marché immobilier français en 2023 : état des lieux

Le marché immobilier français traverse une période de transformation importante, marquée par plusieurs facteurs concomitants : hausse des taux d'intérêt, inflation persistante, et évolution des attentes des acheteurs suite à la pandémie. Malgré ces bouleversements, l'immobilier reste une valeur refuge pour de nombreux investisseurs.

Les principaux indicateurs du marché

Après plusieurs années de hausse continue des prix, le marché immobilier français connaît une période d'ajustement :

• Un ralentissement des transactions immobilières (-25% par rapport à 2021)
• Une stabilisation des prix dans les grandes métropoles
• Une correction des prix plus marquée dans certaines zones rurales et périurbaines
• Des délais de vente qui s'allongent

L'impact de la hausse des taux d'intérêt

Après une décennie de taux historiquement bas, la remontée des taux d'intérêt depuis 2022 a profondément modifié la donne pour les investisseurs immobiliers :

• Les taux des crédits immobiliers ont plus que doublé en un an (de moins de 1,5% à plus de 3% en moyenne)
• Cette hausse a entraîné une diminution de la capacité d'emprunt des ménages (-15% à -20%)
• Les critères d'octroi des prêts se sont durcis (apport personnel plus important, analyse plus stricte des dossiers)

Pourquoi investir dans l'immobilier en 2023 ?

Malgré un contexte plus complexe, plusieurs arguments plaident en faveur de l'investissement immobilier en 2023 :

Une valeur refuge contre l'inflation

Dans un contexte d'inflation élevée (autour de 5% en moyenne en 2023), l'immobilier constitue traditionnellement une protection efficace :

• Les loyers sont généralement indexés sur l'indice de référence des loyers (IRL), qui suit l'inflation
• La valeur des biens immobiliers tend à s'apprécier à long terme, au moins au rythme de l'inflation
• L'endettement à taux fixe permet de rembourser avec une monnaie qui se déprécie en période inflationniste

Un pouvoir de négociation retrouvé pour les acheteurs

Après des années de marché favorable aux vendeurs, les conditions actuelles redonnent du pouvoir aux acheteurs :

• Les délais de vente plus longs créent une pression sur les vendeurs
• Les négociations sur les prix sont à nouveau possibles (5 à 10% de décote observée dans certaines zones)
• L'offre s'est élargie, permettant un choix plus important

Des rendements locatifs qui restent attractifs

Dans un contexte où les placements sans risque (livrets réglementés, obligations d'État) offrent des rendements en hausse mais toujours inférieurs à l'inflation, l'immobilier locatif reste compétitif :

• Rendement brut moyen de 5 à 7% dans les villes moyennes
• 3 à 5% dans les grandes métropoles
• Possibilité de rendements supérieurs avec des stratégies spécifiques (colocation, location meublée...)

Les stratégies d'investissement à privilégier

Face aux nouvelles réalités du marché, certaines stratégies d'investissement apparaissent particulièrement pertinentes en 2023.

1. Le ciblage des villes moyennes dynamiques

Les métropoles régionales et villes moyennes dynamiques offrent aujourd'hui un excellent compromis entre rendement et sécurité :

• Des prix d'acquisition encore raisonnables
• Une demande locative soutenue, notamment dans les villes universitaires
• Des politiques publiques favorisant leur développement économique
• Exemples de villes attractives : Tours, Angers, Rennes, Grenoble, Bordeaux (périphérie), Nantes (première couronne)...

2. La location meublée (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux significatifs qui le rendent particulièrement pertinent dans le contexte actuel :

• Amortissement comptable du bien et des meubles, permettant de réduire la fiscalité des revenus locatifs
• Récupération de la TVA possible sur les acquisitions en résidences services neuves
• Régime micro-BIC simplifié avec un abattement forfaitaire de 50% pour les revenus inférieurs à 77 700 €
• Loyers généralement plus élevés qu'en location nue (10 à 20% de plus)

Cette stratégie est particulièrement adaptée aux studios et T2 dans les centres-villes ou à proximité des campus universitaires.

3. La rénovation énergétique comme levier de valorisation

Le durcissement des normes environnementales (DPE) crée des opportunités pour les investisseurs prêts à entreprendre des travaux de rénovation :

• Les logements énergivores (classés F et G) subissent une décote importante sur le marché
• L'interdiction progressive de leur mise en location (dès 2025 pour les "passoires thermiques") crée une pression sur les propriétaires
• Des aides financières significatives existent pour les rénovations énergétiques (MaPrimeRénov', Éco-PTZ, CEE...)
• La valorisation post-travaux peut permettre des plus-values importantes (15 à 25%)

4. L'investissement en nue-propriété

L'achat en démembrement (nue-propriété) constitue une stratégie défensive intéressante dans le contexte actuel :

• Acquisition avec une décote importante (30 à 40% par rapport à la pleine propriété)
• Absence de gestion locative pendant la durée du démembrement (généralement 15 à 18 ans)
• Récupération automatique de la pleine propriété au terme du démembrement
• Avantages fiscaux : pas d'imposition sur des revenus fonciers pendant la durée du démembrement, réduction de l'assiette IFI

Cette stratégie convient particulièrement aux investisseurs disposant d'une capacité d'investissement significative et n'ayant pas besoin de revenus locatifs immédiats.

Financer son investissement immobilier en période de taux élevés

La hausse des taux modifie l'équation du financement immobilier, mais des stratégies adaptées permettent de conserver la rentabilité des opérations.

Optimiser la structure de financement

• Privilégier les durées longues : l'allongement de la durée du prêt permet de compenser partiellement la hausse des taux
• Arbitrer entre taux fixe et variable : les taux variables (ou révisables capés) peuvent offrir des conditions plus attractives pour les premières années
• Moduler l'apport personnel : un apport plus important peut permettre d'obtenir de meilleures conditions ou de rassurer les banques sur les dossiers complexes
• Renégocier ses prêts en cours si leur taux est significativement supérieur aux conditions actuelles

Les dispositifs fiscaux toujours d'actualité

Plusieurs dispositifs fiscaux continuent de soutenir l'investissement immobilier :

• Le dispositif Pinel, bien que moins avantageux depuis 2023, reste pertinent dans certaines zones tendues (réduction d'impôt de 10,5% à 17,5% selon la durée d'engagement)
• Le dispositif Denormandie pour la rénovation dans les villes moyennes
• Le déficit foncier permettant d'imputer les travaux sur les revenus fonciers et, sous conditions, sur le revenu global
• Le statut LMNP avec amortissement ou sous régime micro-BIC

Conclusion : l'immobilier, un investissement de long terme

Malgré les ajustements du marché et la hausse des taux d'intérêt, l'immobilier reste un actif pertinent dans une stratégie patrimoniale diversifiée, particulièrement dans une perspective de long terme.

Les conditions actuelles, si elles réduisent l'effet de levier du crédit, créent aussi des opportunités pour les investisseurs bien informés et capables d'adapter leur stratégie.

Plus que jamais, l'investissement immobilier en 2023 requiert :

• Une analyse approfondie des marchés locaux
• Une sélection rigoureuse des biens
• Une optimisation fiscale et financière
• Une vision à long terme dépassant les fluctuations conjoncturelles

Dans ce contexte, l'accompagnement par des professionnels (conseillers en gestion de patrimoine, courtiers, experts immobiliers) peut s'avérer déterminant pour sécuriser et optimiser vos investissements immobiliers.